Thế chấp được bảo đảm bằng tiền điện tử là gì và chúng hoạt động như thế nào?

Khoản vay thế chấp được bảo đảm bằng tiền điện tử là khoản vay mua nhà cho phép bạn thế chấp tiền điện tử, thường là... giá BTC, or USDCDùng số tiền đó làm tài sản thế chấp cho khoản trả trước thay vì bán nhà. Bạn vẫn nhận được nhà, tiền của bạn vẫn được giữ an toàn, và bạn tránh được việc bán nhà phải chịu thuế. Về hầu hết các khía cạnh khác, nó hoạt động giống như bất kỳ khoản thế chấp thông thường nào.

Ý tưởng này đã chuyển từ lĩnh vực ngách sang lĩnh vực chính thống trong năm nay. Coinbase (@coinbase) và Better Home & Finance (@betrmortgage), một AI-Công ty cho vay thế chấp bản địa, đã thông báo về các khoản thế chấp tiền điện tử được Fannie Mae bảo lãnh đầu tiên tại Hoa Kỳ vào tháng 3 năm 2026 và mở danh sách chờ. Khoản vay đầu tiên đã được giải ngân vào ngày 4 tháng 6, và việc triển khai trên toàn quốc dự kiến ​​sẽ diễn ra vào cuối mùa hè này. Vì các khoản vay này tuân thủ quy định và được Fannie Mae bảo lãnh, chúng mang cùng sự bảo lãnh của chính phủ và các biện pháp bảo vệ người tiêu dùng như một khoản vay mua nhà thông thường.

Thế chấp được bảo đảm bằng tiền điện tử là gì?

Hãy so sánh nó với con đường thông thường. Thông thường, một người nắm giữ tiền điện tử muốn mua nhà phải bán tiền điện tử, trả thuế thu nhập từ việc bán và đưa tiền mặt cho khoản đặt cọc. Điều đó làm hao hụt vốn đầu tư, gây ra khoản thuế phải nộp và từ bỏ bất kỳ lợi nhuận tiềm năng nào trong tương lai.

Khoản vay thế chấp được bảo đảm bằng tiền điện tử bỏ qua bước bán tài sản. Bạn cam kết $BTC Hoặc sử dụng USDC làm tài sản thế chấp, người cho vay sẽ dùng số tiền đó để trả trước, và tiền điện tử của bạn sẽ được giữ trong kho cho đến khi khoản vay được thanh toán hết. Cấu trúc này chủ yếu giúp những người mua giàu tiền điện tử nhưng thiếu tiền mặt, một tình trạng phổ biến ở những người nắm giữ trẻ tuổi. Better dẫn chứng 52 triệu người Mỹ sở hữu tài sản kỹ thuật số, và dữ liệu của Redfin từ năm 2025 cho thấy 12.7% người mua thuộc thế hệ Z và Millennials đã bán token để trả trước, so với 3.5% ở thế hệ X.

Nó hoạt động như thế nào?

Nói một cách đơn giản hơn, nên chia nhỏ thành hai khoản vay thành một. Có một khoản thế chấp nhà ở thông thường cộng với một khoản vay trả trước được bảo đảm bằng tiền điện tử của bạn. Bạn chỉ cần thanh toán một khoản duy nhất mỗi tháng, và cả hai khoản vay đều có cùng lãi suất và thời hạn. Quy trình như sau:

• Đăng ký và nhận phê duyệt trước. Bạn sẽ trải qua quy trình thông thường của Better: kiểm tra tín dụng, xác minh thu nhập và điều kiện về bất động sản. Nhà ở độc lập, căn hộ chung cư và nhà phố đáp ứng tiêu chuẩn của Fannie Mae đều đủ điều kiện.
• Chấp nhận lời đề nghị. Better sẽ phê duyệt cho bạn khoản vay thế chấp Fannie Mae lãi suất cố định 15 hoặc 30 năm phù hợp với tiêu chuẩn.
• Cam kết thế chấp tiền điện tử. Từ tài khoản Coinbase của bạn, bạn chuyển BTC hoặc USDC vào tài khoản lưu ký của Better trên Coinbase Prime. Quá trình chuyển khoản chỉ cần một cú nhấp chuột thông qua API, hoàn toàn kỹ thuật số.
• Nhận tín dụng khi cắt tóc. Các khoản tín dụng tốt hơn: 40% Bitcoin được thế chấp cho khoản trả trước và 80% USDC được thế chấp. Để tài trợ cho khoản vay trả trước 100,000 đô la, bạn sẽ thế chấp khoảng 250,000 đô la BTC hoặc khoảng 125,000 đô la USDC. Tài sản thế chấp bổ sung là lớp đệm giúp hấp thụ những biến động giá.
• Hoàn tất giao dịch kỹ thuật số. Bạn nhận được khoản thế chấp chính cho ngôi nhà và khoản vay trả trước thứ cấp được bảo đảm bằng cam kết tiền điện tử và quyền thế chấp thứ hai trên ngôi nhà. Thành viên Coinbase One được hưởng khoản tín dụng từ người cho vay là 1% khoản vay, tối đa 10,000 đô la, để giảm chi phí hoàn tất giao dịch hoặc lãi suất thấp hơn.
• Thanh toán và rút tiền. Khi cả hai khoản vay được thanh toán hết, hoặc bạn tái tài trợ hoặc bán, 100% tiền điện tử của bạn sẽ được hoàn trả vào tài khoản Coinbase.

Điểm khác biệt nổi bật của dịch vụ này so với các dịch vụ cho vay tiền điện tử cũ là việc không có yêu cầu ký quỹ bổ sung hay nạp tiền thêm. Sau khi bạn thế chấp tài sản, biến động giá sẽ không ảnh hưởng đến điều khoản khoản vay của bạn. Theo trang sản phẩm của Better, đây là khoản thế chấp một lần duy nhất, và tiền điện tử chỉ gặp rủi ro khi thanh toán chậm, chứ không phải do biến động thị trường. Đó là điểm khác biệt chính so với khoản vay ký quỹ, nơi tài sản thế chấp có thể bị thanh lý tự động khi tỷ lệ cho vay trên giá trị vượt quá một ngưỡng nhất định, bất kể bạn có thanh toán đúng hạn hay không.

Trên thực tế, điều đó trông như thế nào?

Khoản vay đầu tiên được giải ngân vào ngày 4 tháng 6 năm 2026 cho Joe và Amy, một cặp vợ chồng ngoài 30 tuổi đến từ Ann Arbor, Michigan. Joe, một kỹ sư phần mềm, đã tích lũy được một lượng Bitcoin đáng kể nhưng không đủ tiền mặt để trả trước theo cách truyền thống. Thay vì thanh lý, cặp đôi đã thế chấp tiền điện tử và mua ngôi nhà đầu tiên của họ bằng khoản vay thế chấp cố định 30 năm được Fannie Mae bảo lãnh. Tại thời điểm hoàn tất giao dịch, họ đã kết nối tài khoản Coinbase của mình và chuyển giao tài sản thế chấp chỉ trong một bước duy nhất, không cần séc, chuyển khoản hay giao dịch mua bán nào. "Mua ngôi nhà đầu tiên luôn là mục tiêu của chúng tôi, nhưng tôi không muốn từ bỏ một thập kỷ đầu tư để đạt được điều đó," Joe nói. "Chúng tôi đã hoàn tất giao dịch mua nhà và số Bitcoin của tôi vẫn còn nguyên vẹn."

Những lợi ích là gì?

Không bán nghĩa là không phải chịu thuế lãi vốn, và bạn giữ lại được bất kỳ khoản tăng giá nào trong tương lai. Cấu trúc này cũng biến tài sản kỹ thuật số kém thanh khoản thành nhà ở mà không cần rút tiền từ tài khoản ngân hàng. Nhu cầu có vẻ rất lớn: Better ước tính khối lượng cho vay dự kiến ​​đạt 250 triệu đô la từ danh sách chờ trước khi triển khai rộng rãi.

Rủi ro là gì?

Đây vẫn là khoản thế chấp, vì vậy các quy tắc thông thường vẫn được áp dụng. Nếu chậm thanh toán trong 60 ngày, Better có thể thanh lý tiền điện tử đã thế chấp. Việc tịch thu nhà sẽ tuân theo quy trình tiêu chuẩn của Fannie Mae, bắt đầu riêng biệt vào ngày thứ 180. Tiền điện tử chỉ chịu rủi ro do chậm thanh toán, chứ không phải do giảm giá.

Một số lưu ý khác cũng đáng cân nhắc. Tài sản thế chấp nằm trong tay bên thứ ba, do Better nắm giữ trên Coinbase Prime. Điều kiện tham gia bị hạn chế, yêu cầu phải có tài khoản Coinbase, đủ tiền điện tử, điểm tín dụng tốt và bất động sản đủ điều kiện vay của Fannie Mae. Better cũng tuyên bố rõ ràng rằng họ không cung cấp tư vấn tài chính hoặc thuế. Không phải ai cũng tin rằng điều này phù hợp với lĩnh vực tài chính nhà ở: năm ngoái, bốn thượng nghị sĩ đảng Dân chủ đã cảnh báo FHFA rằng việc sử dụng tiền điện tử làm tài sản thế chấp trong quá trình bảo lãnh phát hành có thể gây rủi ro cho sự ổn định của thị trường nhà ở.

Tại sao bây giờ?

Vào tháng 6 năm 2025, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang, dưới sự chỉ đạo của Giám đốc Bill Pulte, đã chỉ đạo Fannie Mae và Freddie Mac công nhận tiền điện tử được nắm giữ trên các sàn giao dịch được quản lý của Hoa Kỳ là tài sản đủ điều kiện trong việc đánh giá rủi ro thế chấp. Điều đó đã mở đường cho một sản phẩm phù hợp. Thế chấp có tài sản đảm bảo bằng tiền điện tử không phải là hoàn toàn mới, nhưng đây là phiên bản có khả năng mở rộng đầu tiên được Fannie Mae chấp nhận. Sự khác biệt đó chính là điều khiến nó trở thành ứng cử viên cho việc áp dụng thực tế.

Nguồn:

• Nhà ở & Tài chính tốt hơn Trang sản phẩm chính thức với cấu trúc hai khoản vay, tín dụng thế chấp 40% BTC và 80% USDC, dịch vụ lưu ký Coinbase Prime, thời hạn quá hạn 60 và 180 ngày, và tính năng không yêu cầu ký quỹ bổ sung.
• Better Home & Finance và Coinbase Thông cáo báo chí ra mắt vào tháng 3 năm 2026 công bố về sự hợp tác, các tài sản thế chấp đủ điều kiện, con số 52 triệu người sở hữu tài sản kỹ thuật số và dữ liệu thế hệ của Redfin.
• Better Home & Finance và Coinbase Thông cáo báo chí tháng 6 năm 2026 xác nhận việc hoàn tất giao dịch đầu tiên cho Joe và Amy tại Ann Arbor, báo giá của người vay và ngày ra mắt.
• Yahoo Finance Bài viết đề cập đến đợt đóng cửa đầu tiên, khối lượng danh sách chờ dự kiến ​​250 triệu đô la và khoản tín dụng cho người cho vay Coinbase One 1%.
• Tạp chí Bitcoin Bài viết này đề cập đến chỉ thị tháng 6 năm 2025 của Giám đốc FHFA, Bill Pulte, yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac công nhận tài sản kỹ thuật số là tài sản thế chấp hợp lệ.